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ATTENZIONE:

 VARI TIPI DI CONTRATTO DI LOCAZIONE: 4+4, A CANONE CONCORDATO, TRANSITORIO E PER STUDENTI.

La disciplina delle locazioni ad uso abitativo è dettata dalla legge 431 del 1998 che ha abolito il regime vincolistico in precedenza previsto dalla legge 392/78 conosciuta come “equo canone”, che obbligava ad affittare gli immobili ad un canone prestabilito. 
Oggi, chi decide di concedere o prendere in affitto una casa ha a disposizione altre tipologie di contratti .
 
Tra questi, due sono quelli principali:
a) il primo, è quello cosiddetto “a canone libero”; in esso i contraenti possono decidere liberamente l’ammontare del canone e le altre condizioni della locazione con l’unico obbligo di rispettare la durata minima;
b) il secondo, è il contratto chiamato “a canone concordato”; in tal caso, il corrispettivo viene pattuito in base ad alcuni criteri stabiliti in accordi stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari.
a.      Il contratto 4 anni + 4
Questo contratto, detto libero, ha il vantaggio di avere una durata più lunga (4 anni + 4), e presuppone una libera determinazione del prezzo dell'affitto basata sulla trattativa tra inquilino e proprietario dell'appartamento.
Il proprietario, sulla base di questo contratto, non potrà richiedere, se non è espressamente previsto, né l'aumento Istat, né la percentuale di integrazione per eventuali lavori urgenti di manutenzione straordinaria effettuati nel corso della locazione.
Questo tipo di contratto non consente al proprietario di usufruire delle agevolazioni fiscali che la legge prevede per il proprietario che affitta a canone calmierato.
b.      Il contratto a canone concordato (3 più 2)
E' un contratto che dura 3 anni e che ha il vantaggio rappresentato dal fatto che il canone di affitto e le altre condizioni contrattuali non sono liberi ma devono conformarsi agli accordi sindacali stabiliti a livello territoriale.
Questo contratto prevede delle agevolazioni fiscali e dei canoni di affitto più bassi rispetto alla media. La norma riconosce una riduzione dell’imposta di registro dovuta e, ai fini Irpef, un ulteriore abbattimento del 30%, che va ad aggiungersi a quello del 15%, del reddito derivante dalla locazione. Inoltre, viene data la possibilità ai Comuni di prevedere riduzioni dell’ICI sugli immobili locati secondo tale forma contrattuale.
Se alla prima scadenza l’inquilino non riesce ad accordarsi con il proprietario per ottenere un rinnovo del contratto, l'affitto prosegue per altri due anni alle stesse condizioni.
 Come si stabilisce il canone calmierato
Il canone è stabilito, per tutti i Comuni ad alta tensione abitativa, nella trattativa territoriale tra le associazioni di categoria. Ogni Comune è suddiviso in zone e per ogni zona viene determinata nella contrattazione la fascia di oscillazione del canone. Il canone effettivo di un alloggio potrà essere agevolmente ricavato, in quanto negli accordi sono presenti una serie di elementi, (tipologia dell'alloggio, condizioni di manutenzione, pertinenze, dotazione di impianti e servizi) rapportati all'ambito delle zone di ubicazione dell'immobile. Il canone così ricavato è un vero e proprio canone legale e quindi ogni patto che stabilisca un affitto eccedente questa misura è nullo e  dà diritto di ottenere la restituzione delle somme pagate in eccedenza. Le agevolazioni fiscali sono previste solo per i proprietari (e gli inquilini) degli immobili situati nei Comuni ad alta tensione abitativa. 
La forma del contratto deve essere scritta e deve utilizzare obbligatoriamente uno schema tipo di contratto allegato al Decreto Ministeriale 30.12.2002 e recepito dagli accordi territoriali.
Dove trovare i valori dei canoni calmierati d’affitto
Le tabelle con i valori stabiliti nella contrattazione ed i relativi parametri per stabilire il canone effettivo si possono trovare presso gli uffici del Comune o presso le sedi delle organizzazioni sindacali degli inquilini e della proprietà.
Le caratteristiche più importanti di questo contratto sono:
a)     rinnovo tacito in assenza di disdetta;
b)     possibilità di recesso anticipato per l'inquilino;
c)     Istat non superiore al 75%;
d)     ricorso a una Commissione di conciliazione in caso di contrasti;
e)     interessi legali sul deposito (attualmente pari al 2,5%);
f)      richiamo agli accordi sulle spese condominiali;
g)     una dettagliata descrizione sullo stato dell'alloggio e degli impianti.
c.      Il contratto transitorio
 La nuova legge disciplina questo tipo di contratti che non possono durare più di diciotto mesi e che devono riguardare esigenze transitorie reali o del proprietario o dell'inquilino espressamente indicate. Il canone di affitto nelle aree metropolitane e in tutti i capoluoghi di provincia non può superare quello stabilito negli accordi territoriali del canale concertato.
I contratti di questo tipo, oltre che la forma scritta, devono utilizzare obbligatoriamente uno schema tipo di contratto allegato al Decreto Ministeriale 30.12.2002 e recepito dagli accordi territoriali.
E’ previsto l’obbligo per il proprietario di riconfermare alla scadenza del contratto i motivi di transitorietà. Diversamente,il contratto si trasforma in normale contratto quattro più quattro a canone però calmierato. Non sono previste agevolazioni Irpef o riduzione dell’imposta di registro per le locazioni transitorie, la cui convenienza per il locatore è, pertanto, unicamente quella della breve durata del contratto. 
 
d.      Il contratto per studenti fuori sede
Questo tipo di contratto ha una durata che non può superare i 36 mesi. Il contratto è automaticamente rinnovabile a vantaggio dello studente-inquilino, nel senso che alla prima scadenza il proprietario non può risolvere il contratto.
Il canone è definito negli accordi comunali fra le Aziende per il diritto allo studio, le associazioni degli studenti, i sindacati degli inquilini e quelli della proprietà immobiliare, che dovranno tener conto anche della durata, della presenza del mobilio, di particolari clausole e delle eventuali modalità di rilascio.
Anche per questo contratto si utilizza obbligatoriamente uno schema tipo di contratto allegato al Decreto Ministeriale 30.12.2002 e recepito dagli accordi territoriali ed ha le stesse caratteristiche del contratto cosiddetto libero.
e.      Il subaffitto
Il subaffitto totale dell'immobile e la cessione a terze persone del contratto per farli subentrare come inquilini è vietato e può essere motivo di sfratto con risoluzione per grave inadempienza da parte dell'inquilino che ha subaffittato.
Il sub-affitto parziale, invece, che consente ad altre persone l'utilizzo di parte dell'appartamento mentre l'altra seguita ad essere utilizzata dall'inquilino principale è consentito, salvo il caso in cui nel contratto si inserisca una clausola che lo vieti espressamente. Nel caso di subaffitto consentito l'inquilino ha l'onere di comunicare al locatore il nominativo della persona subconduttore, la durata del contratto ed i vani subaffittati.
f.       Il comodato
Il comodato è quel contratto che consente l'uso gratuito di un alloggio e quindi, a differenza della locazione, non prevede il pagamento di un affitto.
Può accadere che il proprietario dell'appartamento ricorra al comodato per aggirare gli obblighi fiscali, mentre l’inquilino paga ugualmente il canone d’affitto. Il conduttore in grado di provare il versamento periodico del canone, puoi rivolgersi al Giudice per chiedere che sia accertata la locazione onerosa al fine di ottenere la restituzione delle somme pagate che eccedano i canoni concordati negli accordi locali.

  LA  REGISTRAZIONE dei Contratti di Locazione


La registrazione di un contratto di locazione può essere effettuata presso qualsiasi ufficio dell'Agenzia delle Entrate (non necessariamente, quindi, presso l'ufficio competente in relazione al proprio domicilio fiscale). 

L'ufficio, al momento della presentazione della richiesta di registrazione dell'atto, rilascia la ricevuta dell'avvenuta consegna e comunica al contribuente i termini entro i quali è possibile ottenere copia degli atti registrati. 

Per la registrazione in ufficio del contratto servono:

La registrazione dei contratti di locazione

 

quando entro 30 giorni dalla data dell'atto (o dalla decorrenza, se anteriore) presso l'ufficio dell'Agenzia delle Entrate
che cosa serve compilare Il nuovo modello 69 (disponibile presso l'ufficio)
la quietanza di pagamento dell'imposta (
mod. F23)
presentare il contratto di locazione da registrare
(almeno due copie) con firme in orginale

(su ogni copia del contratto va applicata, per ogni 4 facciate di 100 righe, una marca da bollo da 14,62 euro)
pagare un importo pari al 2% del canone annuo, mediante presentazione del modello F23 presso gli agenti della riscossione, le banche o gli uffici postali.

per il primo anno l'importo minimo dovuto è di
 
67 euro
(il pagamentol spetta in parti uguali sia al locatore che al conduttore;
entrambi rispondono in solido dell'intero pagamento)

i codici tributo da indicare sono:
se si paga per la prima annualità
 
115T
se si paga per l'intero periodo
 
107T
l'ufficio rilascia la ricevuta dell'avvenuta presentazione
le copie registrate si ottengono nel tempo comunicato all'atto della consegna